Ventiler le coût d’acquisition entre immeuble et terrain

Lorsqu’une entreprise acquiert un ensemble immobilier, elle doit répartir la valeur d’acquisition entre le terrain et la construction. L’enjeu est important, puisque le terrain, contrairement au bâtiment en lui-même, n’est pas amortissable. Pendant longtemps, une pratique fréquente consistait à évaluer forfaitairement le terrain à 10% de la valeur de l’ensemble. Mais ce calcul un peu rapide peut faire courir un risque fiscal important à l’entreprise. Alors, comment faire ?

Ventiler le prix d’acquisition, une obligation comptable

Les entreprises doivent répartir le coût d’acquisition d’une immobilisation entre ses différents composants. Dans le cas d’un immeuble, cela implique notamment la répartition du coût de la construction entre différents éléments, comme la toiture, la structure, l’installation électrique, ou l’étanchéité par exemple. L’administration fiscale fournit d’ailleurs, à titre indicatif, des barèmes que les entreprises peuvent utiliser (voir notamment BOI-ANNX-000115).

Cependant, cette répartition par composant implique aussi de répartir le coût d’acquisition d’un ensemble immobilier entre la construction et le terrain. Cette ventilation revêt une importance toute particulière, car contrairement aux éléments de construction, le terrain n’est pas amortissable.

Pas de barème officiel, même à titre indicatif

Dans l’idéal, lors d’une acquisition, le prix de vente devrait être ventilé dans l’acte notarié. En pratique, c’est rarement le cas. L’expert-comptable qui suit ce type de dossiers et doit comptabiliser l’acquisition doit donc se tourner vers d’autres sources d’informations pour parvenir à une répartition reflétant au mieux la réalité économique.

L’administration fiscale ne fournit aucun barème construction/terrain, même indicatif. Compte tenu de cette absence d’information, de nombreux praticiens ont pris l’habitude de retenir une évaluation forfaitaire de 10% du prix global pour le terrain. Or, cette évaluation peut facilement être remise en cause par l’administration, en particulier dans les zones où le prix de l’immobilier est élevé. L’entreprise court alors un risque fiscal important, l’administration pouvant revaloriser le prix du terrain et rejeter, en conséquence, des amortissements indûment pratiqués.

L’arrêt du Conseil d’Etat du 15 février 2016

Dans un arrêt qui a fait grand bruit, le Conseil d’Etat (CE 15 février 2016, n° 367467 et 380400) a précisé les méthodes sur lesquelles peut s’appuyer l'administration fiscale pour contester la ventilation opérée par le contribuable. Ces méthodes sont les suivantes :

• en priorité, l’analyse des achats de terrains nus réalisés à des dates proches dans la même zone géographique que le bien : c’est la méthode par comparaison ;
• à défaut, le calcul du coût de reconstruction de l'immeuble à la date de son entrée au bilan, corrigé pour tenir compte de sa vétusté et de son état d'entretien  ;
• et, en dernier recours, un rapprochement avec la ventilation opérée par d'autres entreprises pour des immeubles comparables acquis à des dates proches dans la même zone.

Ces méthodes et leur ordre de priorité s’imposent à l'administration lorsqu'elle envisage de contester l'évaluation du contribuable. Le contribuable, quant à lui, peut critiquer la méthode retenue ou justifier sa propre évaluation en se référant à d'autres données, mais il ne peut recourir à d'autres méthodes que celles préconisées par le Conseil d'État.

Quelle méthode retenir ?

Le contribuable dispose rarement, contrairement à l’administration, de données consolidées permettant de réaliser une analyse des achats de terrains nus réalisés dans les mêmes conditions et la même zone géographique que son propre bien.

Le calcul du coût de reconstruction, quant à lui, nécessite à la fois une certaine connaissance du marché de l’immobilier et de la construction, voire le recours à un expert. Il présente toutefois l’avantage, lorsqu’il est bien réalisé, d’être difficilement contestable.

La prise en compte de la survaleur

Autre problématique de la valorisation d’une acquisition immobilière, l’évaluation (et la répartition) de la survaleur. Cette notion désigne en effet la différence positive entre la valeur vénale de l'actif et la somme de la valeur des composants, notamment du fait des conditions de marché ou de location particulières. Le choix de son affectation au terrain, à la construction, ou aux deux, aura là encore des conséquences fiscales importantes.